التباينات بين المشترين والمطورين: عندما تصبح إدارة السنديك أرضًا للتوتر

السنوات الأولى: توازن هش

عندما يتم بناء مبنى أو منطقة سكنية، غالبًا ما تكون إدارة السنديك تحت إشراف المطور. تصبح هذه الفترة الانتقالية، التي يُفترض بها ضمان استمرارية الخدمة حتى انتخاب سنديك مستقل، أحيانًا مصدرًا للنزاع.
غالبًا ما يلاحظ المشترون الجدد نقصًا في الوضوح في الإدارة: غياب التواصل حول النفقات، تأخيرات في صيانة المساحات المشتركة، أو قرارات أحادية دون مشاورة المالكين.

في بعض الحالات، يحتفظ المطور بالتحكم الكامل في الميزانية، عقود الصيانة وحتى اختيار مقدمي الخدمات. النتيجة: تتآكل الثقة بسرعة.

جوهر المشكلة: الشفافية والمصلحة المشتركة

تنشأ التباينات غالبًا من سؤال أساسي: هل يعمل المطور كـمدير مؤقتأم كـطرف مهتم ?
؟

يخلق دوره المزدوج - كبائع للأصول ومدير للسنديك - منطقة رمادية حيث يمكن أن تتعارض المصالح التجارية مع مصالح المالكين المشتركين.

• غالبًا ما يتهم المشترون:غياب محاسبة واضحة

• للنفقات المشتركة؛نقص في ;

• محاضر الاجتماعات العامةنفقات تُعتبر مفرطة أو غير مبررة (المساحات الخضراء، الأمن، التنظيف، وما إلى ذلك)؛

• وأحيانًا، إدارة استبدادية, دون التشاور مع المقيمين.

عندما تتحول التعايش إلى عدم الثقة

في العديد من المجمعات السكنية، تزداد التوترات بعد السنة الأولى من الإقامة:
يكتشف الملاك معدات غير صيانتها جيدًا، ومساحات خضراء في حالة تدهور أو ميزانيات مبالغ فيها.
تغذي هذه الحالة شعورًا بالتخلي وغالبًا ما تدفع السكان للمطالبة بتنظيم جمعية عامة من أجل انتخاب سنديك مستقل.

ولكن مرة أخرى، لا يكون الانتقال دائمًا سهلاً: قد يتأخر المطور في تقديم الوثائق المحاسبية أو يرفض التخلي عن الإدارة.
يذهب البعض حتى إلى تأخير إنشاء أول جمعية للمالكين, مما يحافظ على سيطرتهم على المجمع.

الإطار القانوني المغربي

ينظم الظهير رقم 1-02-176 المتعلق بالقانون 18-00 الخاص بالشقق المشتركة بوضوح دور السنديك.
ينص هذا القانون على أن المالكين المشتركين يجب عليهم انتخاب سنديكهم خلال الجمعية العامة الأولى، ولكنه لا يوضح دائمًا الإجراءات في حالة التأخير أو رفض المطور.
هذا الغموض هو ما يعزز الارتباك: طالما أن المالكيين المشتركين لا ينظمون أنفسهم بشكل جماعي، يحتفظ المطور فعليًا بالإدارة.

نحو حوكمة تشاركية

لتجنب النزاعات، يتبنى العديد من المطورين اليوم نهجًا أكثر تعاونًا:

• تنظيم اجتماعات معلومات منتظمة مع المقيمين؛

• عرض الميزانيات التقديرية والميزانيات المالية ;

• إشراك المالكين المشتركين في القرارات المتعلقة بالصيانة والأمن.

من جانبهم، يستفيد المشترون من التنظيم المبكر لإنشاء لجنة تمثيلية قادرة على الحوار مع المطور والاستعداد للانتقال إلى سنديك مُنتخب وشفاف.

خاتمة

تعتبر فترة التعايش بين المطور والمشترين خلال السنوات الأولى من إقامة سكنية مرحلة حساسة.
يعتمد التوازن على الشفافية, والتواصل وحسن النية من كلا الطرفين.
بدون ذلك، قد تغرق المجمعات السكنية في عدم الثقة المستدام، مما يعرض جودة الحياة، فضلاً عن القيمة التراثية للأصول للخطر.